尾款在房地产交易中的重要作用
上海中原法律及交易按揭部 非诉讼组
作者：朱斌
案例回顾：
买卖双方就某物业的交易签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定该次房地产交易的房款分为三期支付：签订买卖合同支付第一期，买受方产证办出支付第二期，房屋交付后支付尾款。合同约定在房屋交付前产生的水、电、煤气及物业管理费用等出卖方承担。
实际履行中，买受方拿到该物业钥匙，实际入住二个月后突然收到催缴单。发现出卖方并未按合同约定将交房前产生的水、电、煤气及物业管理费结清。此时再联系出卖方，但出卖方由于已收到全额房款，怠于配合。
我方分析：
中原地产的模式中：房价尾款一般由中原保管，待买卖双方就房屋交付事宜确认无误且签订《房屋交接书》后，由中原转付出卖方。其中房屋交付事宜既包括房屋钥匙的交付，又包括水、电、煤气及物业管理费的确认。只有前述事项全部确认无误之后，双方才会签署《房屋交接书》，中原依据交接书转付尾款。此模式可有效规避本案风险。在此中原地产也善意提醒广大购房者： 房地产交易中，在支付任何一笔价款前，务必确认对方是否已履行合同义务。尤其是在支付尾款前，一定要确认对方是否已结算水、电、煤气及物业管理费等费用。
房屋质量存在问题，我司还能收佣金吗?
上海中原法律及交易按揭部 诉讼组
作者：周洪恩
（一）案情简介：张女士通过我司某分行业务员居间介绍购买了位于浦东新区松林路111号某室物业，交房后张女士发现该房的地板有严重腐烂的现象，故仅支付了部分佣金，余款6500元拒付。我司遂向法院提起诉讼。
（二）法律要点：针对上述客户方提出的房屋地板的腐烂等房屋质量问题，我司要保留好相关证据材料，特别是看房确认书。合同法第425条规定：居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。此类案件，我司要尽到如实地告知义务。
（三）处理结果：庭审中，被告方辩称我司系按优质装潢的标准对其购买的物业进行居间的，就地板的赔偿问题未与其沟通，不同意支付剩余佣金。我司则认为已经促成了买卖双方的合同，地板的损失应向出售方主张。最后，法院采纳了我司的意见，判决被告支付我司佣金6500元。
（四）具体指引：对于房屋质量等问题，虽然一般法院不会支持被告方的观点，但是从为客户服务的角度出发，我司在作业过程中也要仔细查验，认真向业主方询问有关情况，并向客户说明，以免日后麻烦。
案例：退还多余房价款
上海中原法律及交易按揭部 资金审核组
作者：吴峰
一、案情介绍：
在我司居间下A与B就某物业达成买卖交易，并签署了该物业的《上海市房屋买卖合同》。该买卖合同中的付款协议中约定首期房价款计人民币二十七万元整并要求中原转付该笔首期房价款，第二期房价款为银行贷款，没有尾款。现分行申请转款人民币三十万元整。经过和分行的沟通后，确认下家多打了人民币三万元整进来。如何处理多余房价款人民币三万元整？
二、案件分析
问题（一）：如本案所述，则分行出款须哪些材料？
答：产权证、买卖合同、下家签署退款的申请书的实物原件、上下家的身份证明。结合其它案情，将本案进步深化扩展：
问题（二）：如果首期房价款还是人民币二十七万元整，下家已通过我司转房价款计人民币二十四万元整，现在分行申请把余下三万退回给下家：可否？
答：不可以，因按照买卖合同付款协议，下家应当通过中原转付上家首期房价款计人民币二十七万元整，在未核实上家是否已经收到下家支付的全额首期房价款前，可能存在下家支付的首期房价款的义务尚未履行完毕。因此，我司如需退还该笔钱款，须证明上家实际已收到下家支付的全额首期房价款或上家书面同意我司将该笔部分首期房价款计人民币三万元整退还下家的确认书。
问题（三）：如本案所述，如需退款，在转款时还应当注意哪些问题？
１、遵守财务退款原则：“收款人与当初实际付款人一致”，退款时须退还当时实际付款人。同时，如果下家付款是通过划POS进帐的，那么根据我司财务部门的规定“原卡进原卡出”，退回原进帐卡号。
三、案件实际处理流程
本案中，核实该笔款项属于下家支付的多余房价款，在我部收执下家签署的退款申请书原件后，分行所申请转款成功。