土地和一手住宅市场08年7月--上海中原

土地市场

土地新闻

6月18日，上海土地市场终于出现了今年第一块中等规模以上的纯住宅用地，这也是自今年3月1日，上海土地交易市场正式开业以来的，首场住宅用地转让。本次公开转让的地块，正是上海外高桥保税区开发股份有限公司（600648，SH）（以下简称“外高桥”）董事会同意挂牌转让的“森兰·外高桥”项目南部国际社区A1-1、A1-2地块。该转让地块面积9.70739公顷，为纯住宅用地，竞买保证金1.2亿元，挂牌转让起始价为11.9亿元。以11.9亿元的挂牌起始价计算，两幅地块的楼面地价约为7503元/平方米。该楼面地价，与当前区域在售楼盘的土地成本价持平，预计该幅地块的最终竞拍价格将会高出当前水平，将带动区域房产价格走高。外高桥此次转让，被业内人士称为 “割肉求生”。有业内人士认为，“外高桥首先要解决的是巨大的开发资金和负债，因此卖掉部分资产也就不足为奇。”

l 上海地块首次被退 “普陀地王”表演“蛇吐象”

历经2个多小时、440轮叫价，普陀长风生态商务区4号东南地块（以下简称“长风地块”）终以11.04亿元一锤定音，超出底价3.14亿元250%，折合楼板价约1.64万元/平方米，一举成为当时的“普陀地王”。这一幕发生在上海地块之争愈演愈烈的2007年9月。然而，仅仅时隔9个月，上海楼市却传来了退地的消息。6月24日晚间，一位知情人透露，长风地块 “目前正在走收回的程序，开发商已明确表示放弃。”该地块将被收回，然后重新公开招拍挂。关于退地一事，长风地块相关部门人士表示，其对志成公司主动放弃该地块并无过多意外。该人士表示，目前志成公司对长风地块的已缴款约在总价款的10%左右，按照规定，志成公司应在去年底前交清所有地款。但事实是，地款并未及时交清，再加上宏调从紧导致开发商资金链紧张。

土地政策

l 国家税务总局开展房地产交易计税价格核定试点

国家税务总局消息，针对一些地区房屋买卖双方通过订立虚假合同低报成交价格、不如实申报缴纳有关税收的问题，税务总局建立了房屋交易最低计税价格管理制度，加强了房屋交易计税价格管理。为深化房地产税收一体化管理工作，夯实交易环节税收征管基础，进一步提高计税价格管理水平，税务总局决定，先在北京、重庆、青岛、深圳、南京、杭州、丹东等城市开展应用评税技术核定计税价格工作。税务总局出台意见指出，对于房地产交易中纳税人申报的计税依据明显低于市场价格并且无正当理由的，参照市场价格核定计税价格，逐步将房地产评税技术应用到计税价格的核定工作中。

l 国土部要求坚决落实问责制度查处土地违法违规

《违反土地管理规定行为处分办法》已于6月1日起施行。国土资源部日前发出通知，对《处分办法》的执行工作作出部署，要求地方各级国土资源行政主管部门依法查处土地违法违规行为，坚决落实问责制度，各地要尽快建立向本级人民政府报告制度。通知要求，各级国土资源行政主管部门对依法应当追究责任的违法责任人，必须依据《处分办法》有关规定及时提出处分建议、及时移送，态度要坚决，决不能打折扣，坚决防止和纠正以罚代纪问题。对涉嫌构成犯罪的，要严格按照有关法律规定，移送司法机关依法追究刑事责任，不得以纪代刑。

土地出让

本月上海土地市场共有五个公告合计41幅土地出让，是本年度至今为止单月出让土地数量最多的一次，涉及七个区，共计109.5公顷，出让面积总数也是今年单月之最。在所有用地性质中，纯居住用地有两幅，分别是位于浦东高行镇和宝山罗店镇，前者土地面积为10万平方米，容积率为1.6-1.7；后者土地面积为6万平方米，容积率为1.2；其次还有三幅为商办用地，分别位于金山、南汇和闸北，土地面积分别为13万平方米、1.5万平方米和1.4万平方米；其余36幅地块均为工业用地。

本月出让土地分布情况为：金山37%、宝山24%、青浦17%、松江11%、浦东9%、南汇1%以及闸北1%

2008年6月土地出让情况：

资料来源：上海中原研究咨询部

2008年1-6月土地出让情况：

资料来源：上海中原研究咨询部

一手住宅市场

总体概述

l 全市供求及价格

本月全市新增供应面积189..41万平方米（17376套），环比上月增加23.4%了，同比上涨了29.7%。普通商品住宅本月新增128.6万平方米，与上月基本持平。本月普通商品住宅供应较多的区域有浦东（占32%）、宝山（占14%）、南汇（占8%）以及松江（占8%），这四个区新增占总量的62%。

本月全市成交149.5万平方米，环比下跌了17.2%，同比下跌了49.6%。其中普通住宅成交105.1万平方米，与上月基本持平。在御翠豪庭和翠湖天地嘉苑等豪宅的集中成交下全市住宅成交均价高达13108元/平方米，而剔除配套动迁房的普通住宅成交均价更是创造了历史新高，达到17048元/平方米。

6月，上海新房市场上有较多高端住宅项目引人关注，包括卢湾新天地的翠湖天地嘉苑、徐汇滨江的尚海湾豪庭、古北二期的御翠豪庭、浦东联洋的仁恒河滨城、南市外滩老城厢的上海滩花园等。而6月之后，市中心还有多个豪宅项目在7月之后(近期)也即将上市。网上房地产显示，静安泰兴路远中风华园、南市外滩老城厢的嘉利浦江公馆、长宁的天山河畔花园都打出了“即将开盘”的预告字样。

6月份的上海楼市依旧没有迎来转机，观望的情绪有增无减，而由于在传统销售旺季上海楼市未现“红五月”、甚至有超过20%的房源没有售出，即便属于淡季的6月供求规模未减，但之前滞销的新增供应也并未得到消化，新房存量只会越积越多。投资方在逐渐淡出市场，未来将以自住为主导。2008年上半年的住宅新房成交量差不多只有去年的一半，而7月份又是传统的淡季，目前楼市仍旧不明朗，加上将至的奥运将会转移部分的注意力，未来几个月的上海楼市可能会依旧持续不温不火的状态。

l 全市成交单价与面积结构

从成交单价分布看，本月由于市中心高档公寓供需两旺，因此高段价位的楼盘成交比上升了。同时配套动迁房的成交下降也使低段价位楼盘成交比例下调。

本月的面积成交结构与上月基本一致，90平方米以下的比例较上月微增，90-130平方米面积段的比例略微减少了。

区域概述

l 中心城区——供需两旺，价格飚升

由于5月份的几个市中心高档楼盘推迟至6月开盘，本月中心城区总供应量仅为29.2万平方米，环比减少了增加了239%，成交也不逊色，达到了19.74万平方米，成交均价更是在高档公寓翠湖天地嘉苑和御翠豪庭的热销下一路高歌，上扬至31825元/平方米，环比上涨了27%。供应在10万方以上的有长宁区和徐汇区，“御翠豪庭”和和天山怡景苑开盘即迎来热销。李嘉诚旗下的御翠豪庭6月份共成交了267套，其中截止至6月16日，御翠豪庭新一期楼盘（6月6日上市的636套住宅）已成交162套房源，成交均价33806元/平方米，远低于1月1日至6月5日44734元/平方米的均价，每平方米下跌了10928元，跌幅达24.4%。卢湾区本月也很吸引眼球，2008年6月1日，翠湖天地推出全新三期嘉苑，共计327套房源，参考价格75000元/平方米，经过一个月的成交，实际成交了99套，去化率达到30%，成交均价84000元/平方米。

徐汇区的“尚海湾豪庭”也是本月的明星楼盘，新增253套，成交244套，成交均价为31726元/平方米。

2008年6月中心城区各区供求及价格

资料来源：上海中原研究咨询部

l 次中心区——供大于求，价格微涨

本月的供应相比上月颇有起色，总供应量为106.07万平方米，环比上升了44.54%。其中配套动迁供应40.05万平方米，占总供应量的37.8%。总成交量64.54万平方米，与上月基本持平。由于观望情绪更加浓郁，本月次中心区的表现毫无起色；本月成交均价为12,920元/平方米，环比上涨了7.4%。本月供应集中在浦东区（59.73万平方米）和宝山区（26.2万平方米）。成交比较活跃的楼盘有浦东外高桥的“ 高行镇5街坊”和“仁恒河滨城”、闵行区的“ 浦航新城”和宝山区的“ 宝宸怡景园”。

l 郊区——供需齐降，价格微扬

本月郊区总供应量为54.15万平方米，环比下跌了26.2%，占全市新增的28.6%，较上月下降了近20个百分点。普通商品住宅的比重为61.7%，配套动迁房的比重较上月上升；本月总成交量为65.2万平方米，环比上月狂跌了39.6%，占全市成交的43.6%。本月郊区成交均价为7,628元/平方米，环比上涨了14.0%，普通公寓成交均价为7,576元/平方米，联排别墅为14,387元/平方米，独栋别墅为21,872元/平方米。

环线概述

本月五环（内环以内、内中环间、中外环间、外郊环间、郊环以外）的成交量（含配套动迁），分别为9.6万平方米，20.5万平方米、27.5万平方米、71.4万平方米、20.4万平方米。在全市的占比变化分为为2%，6%，6%，-2%，-12%，本月的成交集中在外环以内。

成交均价方面，五环的成交均价依次为42064元/平方米、24058元/平方米、12792元/平方米、8336元/平方米、5480元/平方米。内环内本月成交量第一卢湾的“翠湖天地嘉苑”本月成交了1.9万平方米，成交均价为86382元/平方米，拉高了内环的整体均价。

2008年6月商品住宅新增供应典型个案

区域	项目名称	板块	项目地址	物业形态	上市量（m²）	上市套数	参考价格（元/m²）
宝山区	福地苑	杨行	友谊路1869弄9号	小高层	31286	318	9800
	绿地丰翔新城	大场	城银路655弄2号	小高层	30299	376	7500
	宝宸怡景园	张庙	三泉路1859弄66号	高层	27145	282	13500
	逸居苑	淞南高境	淞南路111弄1号	小高层	26052	296	12300
长宁区	御翠豪庭	古北	黄金城道688弄5号	高层	68762	636	41697-50601
长宁区	天山怡景苑	虹桥	威宁路511弄5号	小高层/高层	62496	680	19500-23700
奉贤区	正阳世纪星城	南桥新城	奉贤区南桥镇南奉公路8889弄	高层/联排别墅	11080/20604	136/102	8500/15000
黄浦区	上海滩花园	黄浦滨江	紫霞路199弄	高层	251	2	40000
嘉定区	保利海上五月花城	嘉定主城区	嘉定区永靖路899弄122号	小高层	15422	168	9200
	安亭新镇（暂定名）	安亭汽车城	安智路、安诚路	高层	10619	57	8500
	东方豪园一期	嘉定主城区	马陆镇封周路255弄95号	复式	6676	32	15000
闵行区	假日景苑	江川路	金平路328弄57号	多层	23284	192	9900-11200
	浦江一品漫城	浦江	浦星公路568弄39号	多层、复式/联排别墅	16651/19308	84/89	18500/24000
	合生城邦城四街坊	江川路	闵行区金平路555弄	联排别墅	25890	141	15000
南汇区	绿地蓝海庭	航头	南汇区古棕路168弄20号	多层小高层	24216	300	8700-9500
浦东新区	高桥新城三期A-4地块	外高桥	莱阳路4279弄14号	多层/高层	44138	414	10000-12000
	鼎鑫名流苑	川沙	川周路8682弄9号	小高层	33826	286	12580
	高行镇5街坊5/3宗地块商品住宅	外高桥	张杨北路2899弄32号	多层	32752	297	17500
	浦江映象苑	塘桥	峨山路679弄8号	高层	31876	245	20000
	城市经典花园四期南块	张江	香楠路399弄	独栋别墅	25279	86	45000
	歌雅花园	三林	高青路2878弄28号	联排别墅	25909	102	28500
普陀区	星河世纪城	真如	真北支路东、桃浦路北	多层/高层	16544/14594	169/130	13500/14500
普陀区	恒陇丽晶公寓	曹杨	中山北路3327弄4号	小高层	9045	115	26000
青浦区	新城盛景园	青浦新城	青浦区赵巷镇崧文路399弄19号	多层	17026	222	8500
	上海进福景苑	赵巷	青浦区赵巷镇赵华路89弄50号	多层	7125	36	10000
	上海进福景苑	赵巷	青浦区赵巷镇赵华路89弄50号	联排别墅	5587	21	28500
松江区	南都白马花园（西北块A）	新桥	新桥镇明中路1010弄	多层	14536	114	11000
	上海海派青城	新桥板块	松江区新桥镇新镇街1058弄100号	多层	14146	136	8000
	开心公寓三期	九亭板块	松江区九亭镇九杜路505弄24号505弄24号幢	小高层	11146	120	9600
	开心公寓二期	九亭板块	松江区九亭镇九杜路505弄24号505弄24号幢	小高层	10857	92	9600
	保利西子湾城	松江新城东区板块	松江区广富林路1188弄153号	小高层	24189	256	8700
	南都白马花园（西北块A）	新桥板块	新桥镇明中路1010弄	联排别墅	20602	108	17500
	依云听香园二期	九亭板块	沪亭北路1001弄25号	联排别墅	17400	87	17000
	中大九里德苑二期A标	九亭板块	松江区九亭镇涞坊路650弄13号	联排别墅	16192	85	18000
徐汇区	尚海湾豪庭	龙华板块	宛平南路1455弄18号	高层	75683	253	37000-41000
	海上名邸	南站板块	桂林东街28弄18号	高层	20782	147	24000
	明园小安桥公寓	田林板块	中山西路1698弄	高层	13548	129	25000
杨浦区	宝地东花园	东外滩板块	唐山路1188弄	高层	20000	177	23000
杨浦区	华润置地橡树湾城	新江湾城板块	江湾城路1299弄31号	多层	13289	65	38000
闸北区	盛源家豪城	大宁板块	柳营路669弄11号	多层小高层	41178	376	19200-22000

资料来源：上海中原研究咨询部

2008年6月成交前10强

序号	公寓（不包括配套商品房）				别墅
序号	项目名称	区域板块	成交量（m²）	成交均价（元/m²）	项目名称	区域板块	成交量（m²）	成交均价（元/m²）
1	浦航新城	闵行浦江	39025	5384	优豪新园	浦东张江	17061	16244
2	尚海湾豪庭	徐汇龙华	37793	31726	南都白马花园	松江新桥	8579	15880
3	天山怡景苑	长宁虹桥	35626	21370	依云听香园	松江九亭	7598	16851
4	高行镇5街坊	浦东外高桥	32944	15630	金地格林风范城	嘉定南翔	6865	23105
5	御翠豪庭	长宁古北	27782	34337	歌雅花园	浦东三林	5592	26976
6	宝宸怡景园	宝山张庙	27354	12396	阳光花城	浦东张江	5475	20508
7	星河世纪城	普陀真如	22100	12590	合生朗廷园	青浦赵巷	5345	13251
8	翠湖天地嘉苑	卢湾淮海中路	19230	86382	中信泰富朱家角新城	青浦朱家角	4594	13442
9	仁恒锦绣园(仁恒河滨城)	浦东花木	18170	37812	沿海丽水馨庭	松江新桥	4458	10445
10	秀康新城海尚康庭	南汇周康	18162	5980	南郊中华园	南汇航头	3021	12880

资料来源：上海中原研究咨询部