土地和一手住宅市场08年8月--上海中原

土地市场

土地新闻

国家发改委网站本月发布的数据显示，全国今年二季度房价同比上涨9.2％，涨幅比一季度下降近两个百分点，今年以来全国房价涨幅不断下降，显示房价正出现平稳回落的态势。此外，土地价格涨幅回调则更加明显，相比第一季度涨幅下降了5.7个百分点。据国家发展改革委、国家统计局调查显示，与去年同期相比，2008年二季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨9.2%，房屋租赁价格上涨2.2%，土地交易价格上涨10.8%，物业服务价格上涨0.5%。

相较房价涨幅，土地价格涨幅回落速度更快。数据显示，二季度土地交易价格同比上涨10.8%，涨幅比上季度低5.7个百分点。其中，居住用地、工业用地和商业营业用地交易价格分别上涨12.2%、4.7%和14.9%。从今年年初开始，受到资金链紧张的限制，开发商拿地热情明显降低，不少土地都以低价成交。但是，尽管涨幅回落，今年土地价格依然高于去年水平，以上海情况为例，尽管市场不景气，但最近政府推出的土地价格起始价就远远高出去年水平，使得开发商即使底价拿地，也将付出相当代价。

l 今年上海最热门住宅地块终底价成交清冷收场

7月25日，上海今年来最受关注住宅用地之一的浦东东沟楔形绿地南块居住区A1-1、A1-2地块挂牌在平静中结束，仅有一家开发商报名的情况下，新加坡仁恒集团名下子公司以11.9亿元底价成交。浦东东沟楔形绿地南块居住区A1-1、A1-2地块是上海半年多以来推出的第一块大面积纯住宅地块，地块属于外高桥集团规划完善的大型综合性开发项目“森兰·外高桥”的一部分，以土地规划以及地理位置而论，堪比上海第二个新江湾城。

仁恒地产目前在外高桥地区已经有一处楼盘“仁恒家园”，楼盘售价接近2万元/平方米。而出让地块临近目前正在销售的楼盘是金地未来项目，目前正在销售的公寓价格在13000-14000元/平方米左右。

土地政策

l 国土资源部紧急叫停建设占用耕地跨省域补充

国土资源部近日发出紧急通知，强调建设占用耕地不得跨省域易地补充，并要求进一步规范本行政区域内占补平衡，严格监督管理和考核，统筹协调建设占补耕地规模。

国土资源部强调，本省(区、市)行政区域内各市(地)、县(市)非农建设占用耕地，应立足于在本市(地)、县(市)内补充耕地；对于在耕地后备资源少的地区，新上占用耕地较多的非农建设项目，必须进行充分科学论证；确实难以补充耕地的，可由省级国土资源部门统筹安排，在省域内补充耕地，但必须采取有力措施，确保补充耕地数量和质量相当。城乡建设用地增减挂钩试点，必须严格控制在部批准的试点范围内，不得跨市(地)、县(市)设置挂钩项目区，项目区内拆旧复垦的耕地只能用于补充建新占用的耕地。

通知要求严格耕地占补平衡监督管理和考核工作。各省(区、市)要切实落实建设用地项目补充耕地与土地整理复垦开发项目挂钩、补充耕地储备库和台账管理等制度，不得通过调剂补充耕地“指标”方式实现占补平衡。根据《耕地占补平衡考核办法》，要严格按建设用地项目考核，确保补充耕地数量和质量。要统筹协调建设占用和补充耕地规模。根据本行政区域内耕地占补平衡的要求，各省(区、市)国土资源部门在新一轮土地利用总体规划修编和年度土地利用计划指标分配时，应充分考核当地耕地后备资源状况、补充耕地潜力等因素，合理确定非农建设占用耕地和补充耕地的规模、布局和时序，确保实现耕地占补平衡。

土地出让

本月上海土地市场共有七个公告合计39幅土地出让，涉及十个区，是本年度迄今为止单月出让土地区域最为广泛的一次，共计249.12公顷，较上月增加了近130%。从土地性质看，纯居住用地共有四块，商办综合用地两块，其余为工业用地。居住用地分布在宝山、长宁、普陀和崇明四区，其中占地面积最大的是普陀长风7C北块地块（丹巴路以西，金沙江路以南，木渎港以东，7C南块以北），占地5.07万平方米，建筑面积为11.15万平方米，其余三块住宅用地的容积率均在1左右。

本月出让土地分布情况为：南汇42%、宝山20%、浦东19%、金山10%、青浦3%、普陀2%、松江、崇明、嘉定、长宁各1%。

一手住宅市场

总体概述

l 全市供求及价格

本月全市新增供应面积184.28万平方米（计16939套），较上月有小幅减少，幅度约为2.7%，普通商品房成交面积129.81万平方米，较上月仅小幅增长，幅度约为0.9%；本月普通商品住宅供应较多的区域为宝山区，占全市新增17%，其次为松江区，占全市的13%，而嘉定区本月为全市新增量的11%左右。

本月全市成交面积106.62万平方米，环比上月减少56.29%。其中，普通住宅成交71.86万平方米，成交均价13197元/平方米，套均面积119平方米，套均总价约157万元；本月成交面积较多的几个区域分别为浦东新区、松江区及宝山区，成交面积分别为16.6万平方米、14万平方米及13万平方米，分别占了总量的15%、13%及12%；而成交均价方面，排名前三位的区域分别为卢湾、长宁及黄浦三个区域，均价分别为71129万/平方米、31115万/平方米及28732万/平方米。

7月份的新增量与6月相比，没有太大的变化，只是有了小幅的减少，而成交量相对而言则减幅较大；本月新上市的楼盘中，静安区的“远中风华园”、“君御豪庭 ”、普陀区的“中环凯旋公寓 ”，杨浦区

的“合生江湾国际公寓 ”，长宁区的“天山河畔花园”等几个高档楼盘值得关注，开盘参考价都在30000-58000元/平方米左右，拉高了本月新增供应楼盘的整体均价。

而本月成交量当中，别墅市场较为活跃，主要集中在外郊环、中外环间的几个区域，而成交均价多集中在10000元/平方米-20000元/平方米之间不等，均价最高的别墅楼盘——浦东新区的“御翠园”成交价达到98834元/平方米，只成交2套，对拉高整体别墅市场价格作用不大，所以本月别墅市场的均价并无拔高。

在普通公寓成交方面，成交量较大的几个楼盘分别为宝山区的“绿地丰翔新城”、松江区的“乐莫苑”及青浦区的“新城盛景园”，成交量在1.3万平方米-2.8万平方米之间，但这些楼盘的成交均价都不高，大致在6900元/平方米-7800元/平方米之间，而成交均价较高的楼盘如浦东新区的“汤臣一品”、卢湾区的“翠湖天地嘉苑”，长宁区的“晶品公寓”等几个楼盘的成交量并不是很大，由以上几点来看，7月份的上海楼盘保持着和6月份一样的态势，依然没有火热起来。

区域概述

l 中心城区——供需不平衡，

本月中心城区的新增供应量较少，总供应量仅为6.67万平方米，环比上月减少77.16%，而成交量也较前几月有所减少，仅5.71万平方米，较上月有较大幅度减少，幅度约为14.4%；在新增住宅中，有几个高档楼盘值得点评——静安区的“远中风华园”、“君御豪庭”，“远中风华园”7月8日开盘，共推出138套房源，共计1.3万平方米，开盘时参考报价58000元/平方米，该楼盘在06、07年都有推出新盘，销售情况良好，另外值得一提的楼盘同样为静安区的“君御豪庭”，该楼盘7月20日推出新盘214套，开盘参考价格44000元/平方米，但此次推出，却并未立即引起销售狂潮；而徐汇、黄浦、卢湾三个区域并未大量推出新盘，而成交量却不定，这使得中心城区的供需出现了不平衡状态。

l 次中心区——供需相对平衡，价格微扬

本月次中心区域的产销特点在于供需相对中心城区平衡些，除了宝山和普陀两区本月新增供应量较多于成交量，其他区域供需相差无几；次中心区域中，新增供应量较多的楼盘有浦东新区的“翔川家园”（新上市7.01万平方米，共792套房源），普陀区的“安居古浪新苑四期”（新上市4.18万平方米，共552套房源）、南汇区的“听潮豪园一期”（新增供应面积3.49万平方米，272套房源）；而成交较为活跃的楼盘有宝山区的“绿地丰翔新城”、松江区的“乐莫苑”及青浦区的“新城盛景园”等几个楼盘，成交面积大致在1.3万平方米-2.8万平方米之间不等。

环线概述

本月五环（内环以内、内中环间、中外环间、外郊环间、郊环以外）的成交量（含配套动迁），分别为4.9万平方米，7.2万平方米、17.45万平方米、59.3万平方米、17.8万平方米；分别占总量的4.6%、6.7%、16.4%、55.7%及16.7%，与上月不同，本月主要成交集中在外郊环。

成交均价方面，各环线的成交均价依次为28233元/平方米、22820元/平方米、11669元/平方米、8258元/平方米、4977元/平方米。虽然本月内环内有较多高档公寓成交均价皆过30000元/平方米，但由于本月内环内有较多配套商品房成交，从来将内环内的成交均价相对于前几月而拉低不少，如静安区的达安锦园、闸北区的联富商业广场、假日公寓等楼盘，均价皆在7000-12000元/平方米左右。

2008年7月商品住宅新增供应典型个案

区域	项目名称	板块	项目地址	物业形态	上市量（m²）	上市套数	参考价格（元/m²）
宝山	四季绿城南块1	淞南高境板块	新二路999弄	多层	33053	384	13000
	三花现代城	淞南高境板块	云西路168弄17号	小高层	30947	344	13800
	嘉诚国际花园	月浦板块	德都路50弄2号	高层	27128	288	8800
	旭辉依云湾小城B块	顾村板块	顾北路666弄73号	小高层	16430	126	8500
	经纬城市绿洲A地块二期	大场板块	纬地路88弄	小高层	1631	168	9600
静安	君御豪庭	江宁路板块	西康路633弄11号	高层	31122	224	44000
静安	远中风华园	江宁路板块	新闸路1068弄1号	高层	12976	138	58000
长宁	天山河畔花园	虹桥板块	水城路883弄	高层	22458	106	30000
长宁	紫虹大厦	虹桥板块	中山西路800弄57号	高层	128	1	8000
浦东新区	翔川家园	川沙板块	翔川路458弄11号	多层	70134	792	3450
	华丽家族花园	花木板块	锦绣路666弄	高层	919	7	8000
	金桥瑞仕花园2	金桥板块	枣庄路399弄2号	小高层	27795	132	28000
奉贤	海湾艺墅三期	海湾板块	奉贤区奉新镇海乐路88弄	独栋别墅	5330	16	15000-22000
奉贤	棕榈滩商品房二期（1）	海湾板块	莘奉公路4924	独栋别墅	21213	33	48000
嘉定	顺驰兰郡名苑	安亭汽车城板块	外冈镇百安公路2999弄16号	联体别墅	3345	14	9000-9800
	嘉华居	嘉定主城区板块	平城路388弄	高层	52052	438	9200
	保利家园	嘉定主城区板块	马陆镇洪德路333弄14号	小高层	24066	286	9000
闵行	绿城玫瑰园	马桥板块	中青路1555弄11号	独栋别墅	15700	28	25000-42000
闵行	鼎莘.春申丽园	莘庄板块	春申路3799弄18支弄7号	小高层	30205	231	15000
徐汇	漓江花园	华泾板块	华泾路999弄1-373号	独栋别墅	31700	2	31700

资料来源：上海中原研究咨询部

2008年7月成交前10强

序号	公寓（不包括配套商品房）				别墅
序号	项目名称	区域板块	成交量（m²）	成交均价（元/m²）	项目名称	区域板块	成交量（m²）	成交均价（元/m²）
1	绿地丰翔新城	宝山区	27646	7118	奉贤现代农业园区1536号地块	奉贤区	10130	14972
2	乐莫苑	松江区	15489	6963	三林城W2-6地块商品住宅	浦东新区	7965	29316
3	新城盛景园	青浦区	13825	7722	南郊别墅	闵行区	7565	20849
4	保利家园	嘉定区	13497	8475	合生城邦城	闵行区	5138	14608
5	高行镇5街坊	浦东新区	12731	15242	山水四季城	松江区	4695	11667
6	嘉诚国际花园	宝山区	12160	8782	上海进福景苑	青浦区	4262	20406
7	浦航新城	闵行区	12109	5313	顺驰兰郡名苑	嘉定区	4179	9253
8	听潮豪园	南汇区	11690	7257	中海翡翠湖岸	青浦区	3864	27004
9	方舟休闲广场	松江区	10691	8138	歌雅花园	浦东新区	3307	27676
10	高桥新城	浦东新区	10140	10555	南都白马花园	松江区	3251	15918

资料来源：上海中原研究咨询部