虹桥临空经济园区浅析--上海中原

虹桥临空经济园区浅析

2006年6月18日，联合利华与长宁区政府举行签约仪式，宣布联合利华将在虹桥临空经济园区建设其中国地区总部，引起业界一片侧目。写字楼外延趋势加剧、总部经济等名词一时喧嚣尘上。07年沪上特别是甲级写字楼更是“紧缺”字眼频现于各大研究机构出炉报告以及媒体之上，对于经济园区、创意园区等写字楼外延产品的关注亦空前高涨。

【关键词】：虹桥临空经济园区总部经济写字楼外延

一、虹桥临空经济园区概况

上海虹桥临空经济园区位于外环线的内侧，由外环线、苏州河、淞虹路、周家浜相围合，面积5平方公里。是上海市依托虹桥综合交通枢纽性基础设施、城市功能完善的经济园区之一，也是长宁区政府实施“依托虹桥、发展长宁”，面向二十一世纪经济发展战略的三大经济组团之一。规划建有占地30万平方米的以IT为主的高新科技产业基地、15万平方米的精品电子电器区、15万平方米品牌面料、服装服饰区及20万平方米现代物流区。

二、 区域内写字楼状况

2.1产业定位

临空经济园区主要目标客户为国内外著名企业总部，即发展总部经济。倾向于高附加值、无污染的高新技术产业以及现代物流业。所谓总部经济，是指某区域以特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布置，而将生产制造基地布置在具有比较优势的其他地区，从而实现企业价值与区域资源的最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。成为推动城市经济发展、优化城市要素资源配置、增强中心城市辐射力、带动和优化区域产业结构、提升城市竞争力的重要动力之一。

针对临空园区的特色，充分利用已形成相当规模的IT通路产业链效应，发展上下游企业；发挥已入驻的高科技技术产业龙头企业的聚合力，聚集高附加值、无污染的高科技总部型企业以及现代物流业；延伸产业链的品牌价值、研发创新、渠道销售、服务咨询、创意设计、教育培训、展览展示、电子商务、第三方物流等现代服务业功能。

2.2重点企业

目前，入驻临空经济园区的1700余家企业中，总部型（包括研发中心）企业近130家。大多是跨国公司、大企业集团的头脑型、决策型机构，如结算中心、营运中心、展示中心、研发中心等，体现出“头脑在上海、生产在外地、市场在全国（全球）”的区域性总部特点，其中包括联强国际、佳杰科技、东方鳄鱼、神州数码、北大青鸟等知名企业。

园区内主干道天山西路南北两侧，以联强国际、神州数码、佳杰科技国际三大电子分销巨子为代表的“现代物流产业园”初具规模；瑞华集团、触即通、华虹计通智能、OA365等一批IT新锐企业使面积达500亩的“高新技术产业园”人气旺盛；服装方面，则集中了东方鳄鱼、骏欧、玛斯米亚、凯普狄诺、恒逸、永利、展望、海天及华联发展集团等众多知名品牌。

部分入驻知名总部企业名录

企业名称		位置	建筑面积(m²)	园区写字楼定位
	联合利华	4号地块	49000	中国总部暨全球研发中心
	联强国际	18号地块	89169	中国总部和营运中心
	神州数码	23号地块	25000	华东地区营运总部
	佳杰科技	22号地块	/	中国营运总部
	明基电通	17号地块	100000	中国和未来亚太区营运总部
	携程旅行网	19号地块	39000	中国总部
	美国亚马逊	22号地块	/	全球第7分站
	卡帝乐鳄鱼	20号地块	27700	集团总部
	史泰博	22号地块	/	营运中心
	美国联邦快递	22号地块	/	华东地区营运中心
	友达光电	17号地块	/	中国营销总部

2.3招商情况

目前招商地块：5号地块3#楼、6#楼、7#楼

北翟路

园区以北翟路为界，南部开发已趋成熟，招商面积比较零散，小型办公面积居多，在租面积共约3万平米左右。面积区间为40-10000平米。租金平均报价为2.5元/平米.天。北部为虹桥国际商务花园。目前有5号地块3幢物业招商，包括3#、7#部分，以及6#整体约16，000m²，其中6#考虑整体出售。租金平均报价为3.5元/平米.天。另北部6号地块在建6幢物业，约5000平米/幢。预计09年底投放市场。其他地块已由政府部门收回，企业可按照工业用地国家标准自行拿地建造。

楼号

参数

建筑面积

9808.06m²

9148.88 m²

3787 m² (可租)

可租楼层

全部

5th,6th,7th Floors

绿化率

46.6%

41.4%

40%

底层层高

3.9m

4.5m

标准层层高

3.9m

4.2m

4.2m(5th)、3.6m(6th,7th)

地上层数

机动车位

地上：4；地下：80

地上：3；地下：80

地下：18

最小出租单位

整栋/整层出租

可分割

楼宇配置

安装电信、网通等通信平台，为入驻企业提供安防、报警、办公、管理自动化等一体智能服务。配备大金VRV系统中央空调以及新风系统等。

三、 临空经济园区投资契机分析

3.1总部经济崛起，商务区外延趋势加剧

据统计，截至2006年底，累计已有151家跨国公司在上海建立地区总部，其中14家被商务部认定为国家级地区总部；由世界500强企业设立的地区总部有40家，占在沪跨国公司地区总部总数的26.5%。

而作为工业与商务的综合体，近年来上海商务园区发展迅猛。由于市中心商务区写字楼租金水涨船高，最重要的是可供选择特别是大面积物业极少。出于对成本考虑，一些公司考虑迁往租金低廉、优惠政策合宜的商务园区。数据显示2006年跨国公司对于工业设施的吸纳量为176万平米。累计达1878万平方米。

另一方面，工业园区租金以及房屋、土地的售价亦有增高之势。国土资源部官员曾发言称工业土地地价将上涨50%，高额的投资回报预期，刺激了一部分资金流入工业用地。现工业地产的投资回报率已达7%-12%。商务园区中一部分企业买地自建，自用或者部分出租。如临空经济园区卡帝乐鳄鱼大厦建成作为新加坡鳄鱼集团的战略中心及商标控制中心，同时预留了一部分用于出租给国内外知名企业总部，主要目标为研发、培训类企业。目前招商情况良好。

表3.1:上海大型经济园区

名称	主导产业	代表企业	交通	优势
虹桥临空经济园区	电子、IT、服装等	明基、联合利华、卡帝乐鳄鱼等	联动长三角，轨道2、16号线、免费班车等	“园林式、高科技、国内外知名企业总部聚集”
漕河泾经济园区	信息技术、新材料、生物科技、航天航空	美国思科、朗讯科技、3M、荷兰飞利浦等	轨道9、12号以及众多公交	地处中心城区，享受多种优惠政策。创业中心+科技风险投融资平台
大宁多媒体谷	软件开发、影视制作、创意科技和多媒体应用等相关	幻维数码、德国莱茵技术、E龙网、亚商在线等	共和新路高架、地铁1号、7号，免费班车	定位清晰、租金优势
五角场创智天地	教育、科技、文化、研发以及创业等	/	中环、轨道10号以及众多公交	五角场城市副中心、周边学府林立、商圈繁华
张江高科技园	集成电路、信息技术、软件	施耐德电气、德信通讯、中国网通等	轨道2号、大桥六线等	发展迅速、规模号召力较强
紫竹科技园	微电子、光电子技术、数字技术、软件技术、纳米技术、生命科学	英特尔、欧姆龙、微软、国际阿纳米工程研究中心等	轨道5号线、申闵线公交等	属于上海市“科教兴市”战略项目之一、规划合理

3.2传统区域优势、新兴资源互动

上海目前的商务园区中定位也注意了引进产业的一些错位，临空经济园区属于当中规模较大、交通各方面利好较突出。距离虹桥CBD咫尺之遥，联合利华等一系列知名企业的入

驻，更是引起了市场关注。

n 交通优势

园区位居上海市长宁区的西北部，外环线以内，毗邻虹桥机场。且是陆路进出上海市中心城区和浦东新区的必经通道之一。与沪宁、沪杭、沪嘉高速公路、318国道相贯通，可在短时间内抵达苏州、杭州、无锡、南京、宁波等地，是上海市辐射长江三角洲的“门户”枢纽。此外，轨道2号线延伸段的开通，规划中地铁16号园区站点的设立以及目前已经开通公交线路和园内巴士专线等。使得在商务中占据重要地位的地段交通优势颇大。

n 环境配套

上海虹桥临空经济园区地处长宁区，临近上海市最早涉外商务区——虹桥经济技术开发区。长宁既是上海市人均收入居前的城区，又是上海市城镇居民居住首选的城区之一，更是上海市对外开放程度最高的中心城区。尤其“数字长宁”建设卓有成效，被国家信息产业部列为“国家信息资源开发利用综合试验区”。

u 生态规划：新加坡DP公司设计规划，2-3年调整其规划细节以求符合最新国际标准

u 居住：高中低档住宅齐备

u 人文：涉外人士居住集中，1/3领事馆、50%外交官邸位于长宁，37%的外国驻沪居民

生活在长宁

u 休闲娱乐：上海动物园、国际网球中心、国际体操中心、上海国际高尔夫俱乐部以及咖啡

馆、餐饮等

u 购物：西郊百联商城、虹桥友谊商城、易初莲花、家乐福等

u 教育设施：上海延安高级中学、上海耀中国际学校、美国理文斯顿国际学校、上海对外贸

易学院、东华大学、上海交通大学安泰管理学院、华东政法学院、上海工程科

技大学等

u 涉外商务：高档商务中心、酒店、宾馆、银行、会议中心

n 租金相对低廉

与传统CBD相比，经济园区的租金有明显的价格优势。市中心商务区近年价格飙升迅速。一方面，一些高附加值产业如金融、证券等企业对市中心甲级写字楼寻址不迭，如汇丰银行07年购入上海国际金融中心20层楼面，将其未来办公面积扩至5.6万平米。另一方面，原有部分甲级写字楼客户将其部分后勤、研发、培训类则悄然挪入郊区经济园区。便捷的交通、低廉的租金、良好的环境使得此类经济园区相当具有竞争力。如联合利华迁徙之前，其位于虹桥CBD的办公场所面积约为10000平米，日租金当时约0.6美元/平米，年租金达200多万美元。考虑资金以及其在中国的长远发展，故购地自建。图3.2：临空与传统商务区租金比较

数据来源：上海中原研究咨询部

四、总结

目前国家对住宅的宏观调控力度颇大，经济园区作为商务与工业的结合，目前的发展空间还是比较大的。近来国家对工业土地也实行招拍挂，促使地价上涨。带动租金上扬，预计未来3年内经济园区类租金上涨幅度可达8%-10%。

对于临空经济园区来说，由于未来16号地铁的规划等一系列利好，发展潜力看好。

临空经济园区总结

分类	项目	内容	评价
环境特征	商业环境	西郊百联商城、虹桥友谊商城、易初莲花、家乐福等	中等
环境特征	交通出行	与沪宁、沪杭、沪嘉高速公路、318国道相贯通，2号地铁，141、750、825、74、121等公交线路以及园内巴士专线等	较优
市场特征	供应量	现南北两部招租面积约4.5万平米	中等
	租金	南部均价2.5元/平米.天，北部均价3.5元/平米.天	中等
	售价	建成可售很少，暂不对外报价	较高
	市场认可	已有一定知名度与品牌凝聚力	较高
优势		整体档次较高，产业集中度高，引进企业以及规划较到位，未来前景广阔
劣势		目前配套设施略显单薄，园内区域较大。媒体曝光率较少，相比张江高科类氛围不够浓厚，仍需发展

附1：企业入园标准：

1. 企业在园区内设置的产业区必须无污染；

2. 符合园区整体定位要求；

3. 企业经营规模达到园区要求标准。

n 企业可以通过购买园区房地产、租赁园区的房地产等多种形式入驻虹桥国际商务花园，

n 企业可以自建产业楼，也可委托园区开发单位代建，园区可以为客户度身设计产业楼，按照企业所需的定制要求进行移交，由园区开发单位代建的产业楼建造费用除了按实结算外，园区开发单位收取相应得管理费；

n 园区采用低密度建筑，不同的地块有不同的容积率，园区整体容积率不超过1，一般园区的建筑密度不超过30%，园区的绿化率将超过50%；

n 园区内工业用地土地使用年限共50年，企业租约最少6年，根据每个地块不同的规划右不同的车位设计；

n 市政配套根据政府统一标准收取，其他按园区标准收取。

附2：经济园区招商优惠政策

1．落户园区的企业须在长宁区工商局、税务局办理工商、税务登记，其注册地必须在园区

内方可享受本优惠政策（其分支机构、车间、仓库可设在其他区域）。
2．落户园区的企业纳入园区经济统计范围，税源纳入长宁区财政分享范围，并由园区招商

服务中心备案，按园区经济统计要求按时上报报表。
3．落户园区新开办的生产型外商投资企业，经营期限在十年以上的，从获利年度起享受2

年内所得税全免，第三、四、五年享受国家减半征收所得税政策。特殊情况，还可根据企业实际情况，采取一事一议的原则，给予专项优惠政策。

4．引进大企业（集团）的有关政策是园区认真贯彻长宁区关于贯彻市政府《关于进一步服

务全国扩大对内开放的若干政策的意见》和《上海市促进高新技术成果转化的若干规定》

的2个实施办法，凡引进的大企业（集团）和高新技术企业在具体执行该政策时，由园区招商服务中心配合企业与市、区政府有关智能部门及时联系，办妥手续，使政策兑现。

5．新开办、引进的民营（私营）企业的优惠政策按《民营经济小区税费带征及奖励一览表》

的规定执行。
6．对引进的特殊企业或特殊项目，对其可享受的优惠政策还可采取一事一议的方式专题研

究。
7．凡需要享受上述优惠政策的企业，由企业提出申请，经园区招商服务中心审核，报园区

开发建设领导小组办公室核办认可报上级部门审定。

8．凡遇到国家有关政策发生变化时，上述政策也要作相应调整，已定的相关协议由双方另

行协商处理。
附3：经济园区整体配置参数

n 建筑控高20-40米

n 容积率0.8-2.5

n 绿化率30%-50%

n 建筑密度≤20%-40%

n 道路幅度20-60米

n 上煤DN300- DN500

n 上水DN300- DN500

n 雨水DN600- DN2460

n 污水DN300- DN600

n 通信导管9孔-48孔，可供任何网络运营商入驻

n 固话装机容量约8万门

n 移动基站4个

n 11万伏变电站一座

n 3.5万伏变电站三座