上海甲级写字楼买卖市场分析--上海中原

上海甲级写字楼买卖市场分析

文/上海中原研究咨询部商办研究组

一、绪论

近年来，随着上海作为国内经济、金融中心地位的不断巩固，上海本身的城市综合竞争能力迅速地上升，越来越多的企业总部、跨国公司和驻华机构等相继入驻上海的写字楼，上海写字楼群蓬勃发展。

二、 上海甲级写字楼市场综述

（一）、甲级写字楼发展历程简述

自90年代初期上海商城的兴建在沪上引入甲级写字楼的概念，形成了上海写字楼的首轮行情。而至今日更有越洋广场和陆家嘴金融中心等超甲级写字楼的兴起，上海甲级写字楼行情也随着整体市场以震荡上升的主基调经历了一系列起伏。现今处于供不应求、租金高位运行、空置率较低的市场局面。

表1：甲级写字楼发展周期

时间周期	市场特征	代表楼盘	市场均价	整体趋势	最大涨（跌）幅
1990年-1997年	甲级写字楼概念出现	上海商城、国贸中心、永华大厦	租金USD1-2/平米/天		—
1997年-2000年	亚洲金融危机波及、市场萧条，基本无买卖案例	金茂大厦、中环广场	租金USD0.5-0.7/平米/天		+50%
2000年-2003年	逐步摆脱低迷、市场复苏	虹桥上海城、来福士广场	售价：23000-30000元/平米租金USD1.0/平米/天		+40%
2004年-2007年	经济快速增长，甲级写字楼买卖租赁市场强劲	华敏翰尊大厦、飞洲国际广场、廖创兴金融中心、	售价：25000-35000元/平米租金：USD1.0-3.0/平米/天		+40%

（二）、甲级写字楼市场板块分布

目前上海甲级写字楼主要分布在小陆家嘴、南京西路、淮海路、人民广场、虹桥开发区、徐家汇等六大中心商务板块。

上海甲级写字楼六大板块及其代表物业

Ø 淮海中路（中环广场、香港广场、力宝广场、瑞安广场）

Ø 南京西路（恒隆广场、梅陇镇广场、嘉里中心、中信泰富广场）

Ø 人民广场（中区广场、来福士广场、外滩中心、天安中心大厦）

Ø 小陆家嘴（金茂大厦、汇丰银行大厦、震旦国际大厦、招商局大厦）

Ø 虹桥开发区（远东国际广场、国贸中心、世贸商城、万都中心）

Ø 徐家汇（美罗大厦、均瑶国际广场、上海实业大厦、港汇广场）

图1：上海甲级商务办公区域

三、上海甲级写字楼买卖市场现状

3.1甲级写字楼买卖市场供需失衡

3.1.1甲级写字楼可售比例小

目前，沪上甲级写字楼总面积为418.92万平米，其中在售甲级写字楼物业面积仅为74.7万平米，主要分布在黄浦、浦东，以及虹口等新兴区域少量甲级写字楼如海泰国际大厦入市。自03年起，许多资金实力雄厚者纷纷以购买取代租赁，以节约租赁成本同时享有物业升值。去化了大量可售甲级写字楼物业。而现今多数开发商选择长期持有甲级写字楼物业，供需比失衡。如卢湾已延续许久无可售甲级写字楼物业，静安也仅存晶采世纪大厦少量待售。

图2：上海甲级写字楼租售比例

资料来源：上海中原研究咨询部

截止07年底，甲级写字楼所占比例为52%，而03年统计资料为57%。说明近几年乙级写字楼有大量入市，而甲级写字楼而虽然甲级写字楼虽然平均每年亦有约30-50万平米新增上市，但是其中可出售者凤毛麟角。

图3：上海写字楼存量类型比例图（注：此中超甲级在文中其它处被计入甲级）

资料来源：上海中原研究咨询部

图4：上海在售甲级写字楼区域分布

资料来源：上海中原研究咨询部

3.1.2客户需求旺盛

自2003年7月以来，新竣工甲级写字楼较少，而市场需求却非常强劲。竣工甲级写字楼预租率一般为30-50%。平均租金将持续攀升。作为物业服务中介商，上海中原深切体会到沪上写字楼买卖市场的变化。以前四处找买家、找租家的情况已经有了大幅度的转变，早已经变为寻业主，找写字楼。

3.2销售平稳、均价上升

2006年以来，上海甲级写字楼销售市场无新增甲级写字楼出售。在售甲级写字楼的存量逐月减少，每月的销售量保持平稳。目前上海甲级写字楼市场的月均在售面积约为31万平方米，而月均销售面积约为0.9万平方米。价格亦在振荡中上升，目前销售均价已经达到约27500元/平方米。

图5：上海甲级写字楼买卖市场吸纳及价格

资料来源：上海中原研究咨询部

3.3买卖业务客户分析

甲级写字楼购买对资金与专业知识要求门坎较高，故客户以大型投资机构、基金组织或一些跨国公司购买作为公司扩张之用较多。如2000年,汇丰银行购买四层汇丰大厦及大厦冠名权(原名森茂大厦);2006年,花旗银行斥资购买六层花旗银行大厦及其冠名权;同年,渣打银行宣布投资4000万美元,以租赁及购买方式入主将于2008年竣工的陆家嘴一栋在建写字楼,并将其命名为渣打银行大厦。近年来，高质量写字楼物业被整体收购案例也屡见不鲜。

根据中原工商铺部成交资料统计，甲级写字楼购买客户投资自用比例约为0.67：0.33，买卖供求比则达到了4：1，即对甲级写字楼的需求远大于市场有效供给。

表2：上海中原部分甲级写字楼成交买卖案例

时间	项目名称	成交面积（平方米）	成交价格（万元）	购买意图
2004年	招商局大厦	1005	1155	投资
	港陆广场	1263	2520	自用
	华敏翰尊大厦	680	1236	投资
2005年	申融恒瑞国际广场	570	1200	自用
2005年	飞洲国际广场	510	1400	投资
2007年	金鹰大厦	387	1200	自用
	华融大厦	1237	2821	投资
	华宁国际大厦	836	3000	投资

资料来源：上海中原工商铺部

四、甲级写字楼租赁情况分析

4.1租金走势

租金走势是上海整体经济环境以及写字楼市场供需状况的晴雨表。从目前供需资料来看，租金上涨的势头一时难以有变。从2000年的0.5美元/平方米/天涨到2007年底的1.05美元/平方米/天，涨幅高达110%。而租金水平将进一步上扬，继而刺激购买需求。

图6：甲级写字楼各板块租金走势图

资料来源：上海中原研究咨询部

4.2甲级写字楼租赁客户分析

随着市场逐渐开放，外资公司纷纷在华设立办事机构。上海作为全国经济发展的龙头，往往被外商视为进入中国的桥头堡。在上海市政府相关政策的吸引下，不少跨国公司更将其区域性总部大举迁沪，写字楼的租赁需求显著上升。主要租户为传统的工业品生产商和物流、贸易企业，其次则为来自于金融行业的保险、银行和证券投资公司。由于各板块之间规划定位区别，形成的客户群有不同的集聚划分。如虹桥开发区的定位就是大力发展涉外贸易，因而在不断的发展过程中，虹桥开发区已经形成了比较成熟的商贸区，加上该区域良好的商业交通配套设施，浓郁的办公氛围，因此受到许多贸易型公司的喜爱。故集中了比较多的物流商贸类企业。

图7：六大CBD写字楼租赁客户群

资料来源：上海中原研究咨询部

而以浦东小陆家嘴金融区为例，目前已汇聚中外金融投资机构约250家，建筑地产类

76家，物流商贸类116家等。

图8：小陆家嘴金融区甲级写字楼租赁客户群

资料来源：上海中原研究咨询部

五、买卖市场投资回报高

从投资角度来看，办公用房的利润较高，写字楼宇作为不动产的重要投资品种，其稳定的收益和良好的现金流，在西方国家受到不动产投资者、尤其是中长线投资机构的青睐。

数据显示，现阶段上海写字楼市场年收益率约为8%-10%。甲级写字楼相对高出2-5个百分点甚至更多。无论是价格追涨之后的抛售还是持有租赁，年收益均稳步上升。

以高腾大厦为例，其05年被高盛集团收购，然后与07年7月份转售于德国基金SEB与新加坡太平星，售价为1.5亿美元。远高于当年的收购价格，收益率超过100%。与此雷同之上海永新广场，07年9月亦被花旗成功转手，与05年11月5000万美元相比，短短一年半多的时间里，仅仅物业升值就超过50％，这还不包括2年来每年5000万元人民币的租金回报。

六、前景展望

（一）、宏观环境适宜

中国经济正日益融入全球经济链条，作为正在创建国际经济金融贸易中心的上海无疑是跨国公司、国际资本、高新技术和高级人才进入中国的首选之地。上海拥有得天独厚的区位优势与软硬环境。而一系列如加入WTO、金融业等各项政策全面放开以及上海申博成功的契机，使上海本身的城市综合竞争能力迅速地上升，各种投资环境都十分理想，这在相当程度上带动了市场对写字楼的需求。海外资本是目前上海写字楼市场的投资主体之一，美国的次贷危机波及西方市场萧条，利率上升加上升值预期则会刺激更多外资进入。越来越多的企业总部、跨国公司和驻华机构等相继入驻上海的写字楼，其中特别对高质量的甲级写字楼市场需求旺盛。

（二）、政策影响甚微

近年国家采取了一系列政策对房地产市场进行调控，如数次上调准备金率，最新值达到15%，以及基准利率的上浮等一系列银根、地根紧缩政策。但是受影响较大的主要为住宅市场与部分资金不够雄厚的开发投资企业。对上海写字楼市场的影响微乎其微：

l 一系列的宏观调控政策，旨在有效的控制住宅市场的投资行为。政府此时无意对写字楼等商业地产进行调控，而《物业税》的商业地产开征之说也有待时间检验，而且与高额投资回报率相比，不足以成为制约资金雄厚投资者的利器。

l 写字楼物业本身就具有一定的投资价值和增值潜力，这也是其作为一种商业产品的属性之一。而且写字楼的投资对专业知识的要求较高，这在一定程度上提升了投资的门坎，使其能够区别于住宅市场的大众化门坎。

l 市场的供求关系决定写字楼市场的活跃程度。目前上海甲级写字楼供不应求的局面比较严峻，即使08年将有一批甲级写字楼入市，可供出售的不多，意味着开发投资者同样对市场充满信心，进一步刺激了购买者的欲望。

（三）、市场走势

美国纽约写字楼总面积为3500万平米，日本东京写字楼为4200万平米。与一些发达国家或者地区相比，上海写字楼的绝对量不算多，仍拥有广阔的发展前景。而甲级写字楼更加由于其稀缺性成为炙手可热的产品。

就自身供需来说作为中国的金融、贸易、航运等中心，目前上海经济快速发展。另一方面，越来越多的外国企业对上海产生了兴趣。同时，也有很大一批发展良好的国内企业为树立并加强其整体形象，开始追求更高质量的办公环境。因此，各大企业的机构新建，迁址和写字楼升级活动非常活跃，近几年上海甲级写字楼一直处于供不应求的紧张局势，据中原工商铺部市场人士反映，众多投资者或者机构皆手握大量资金欲寻觅合适物业投资。

08年上海将有接近90万平米甲级写字楼投入使用，主要集中在浦东陆家嘴商务区，目前预租率可观，略微缓解目前的供不应求局面。不过可售物业仍然稀少。仅有陆家嘴中融碧玉蓝天大厦少量在售。而在07年下半年，该物业曾一次出售72套物业。

无可否认，有收益就有风险。但是对上海甲级写字楼来说，应该说长期处于有价有市的阶段。投资者唯一需要做的在于选择适合自己的物业，尽快出手。

注解及假设

1、甲级写字楼：一栋写字楼只有满足一系列的标准才能成为甲级写字楼，这些标准包括楼层高度，装修，楼层布置等。

2、租金：除非特别说明，文中提及的租金均为报价。报价是由业主提供给租户的初始价格，其数值与双方协商后的最终交易价格可能有所不同。

3、存量：一个给定的区域内可入住的物业的全部面积大小，包括业主自用及用于出租的建筑。那些正在改造或在建设还没有入市的建筑不计算在内。

4、空置率：市场上办公楼未出租的面积与总存量面积的比率。

5、汇率：1美元＝人民币7.5元