上海写字楼投资及风险研究
在因宏观调控而进入投资低迷期的上海房地产市场，投资者开始寻找新的投资方向及渠道。而酒店地产、商铺、写字楼等项目正以稳定的投资回报、低风险等优势吸引着越来越多的投资者。本文研究了上海写字楼市场投资的潜力、投资状况和投资风险及未来投资的前景。
一、上海写字楼市场投资的潜力
任何投资者都会把追求利益最大化作为其投资的首要目标，而房地产作为全球最有价值的投资品种，一直受到投资者的青睐。近年来，上海写字楼作为房地产的另一种产品形态也在逐渐吸引着投资者的目光。从2003年起上海写字楼市场投资日益兴盛，投资者如此青睐于上海写字楼市场，原因在于其巨大的投资潜力。
1、 上海写字楼市场的投资回报率高
投资者最关注资产的投资回报率。写字楼物业的年回报率＝(每平方米的租金÷每平方米的售价)×12个月。如果某个写字楼单位年回报率达到8%-10%，则可投资购买。超过10％的年回报率，自然最佳。上海写字楼市场的整体年投资回报率无论是和国际大都市还是和国内大城市相比都是最理想的。德意志银行旗下房地产业务机构RREEF发布报告可能更有说服力，认为在投资物业中写字楼的投资回报更诱人。资料显示2006年全球写字楼投资收益率，北京和上海以8%并列首位，高于纽约、芝加哥、多伦多等地1个多百分点，而巴黎、悉尼、我国香港等城市收益率只有4%~5%。
2、 上海写字楼市场发展成熟
供给、吸纳分析
从2003年起上海写字楼市场一直保持持续健康发展的态势，供给和吸纳量都大增，特别是甲级写字楼市场一直处于供不应求的状态。
据国家统计局日前发布的数据显示，上海已成为我国城市化水平最高的城市。 2006年全国城镇人口57706万，占全国总人口比重为43.9%，城市化水平比2002年提高4.8个百分点，年均提高1.2个百分点。2006年东、中、西部城市化水平分别为54.6%、40.4%和35.7%。城市化水平最高的是上海，为88.7%，其次为北京和天津，分别为84.3%和75.7%；上海城市化水平的提高使得城市各项制度更加健全，这对于严重依赖区域经济发展的写字楼市场来说是至关重要的。正是这些原因使得上海写字楼市场供给、吸纳水平，以及租金、售价水平稳步提高，市场的不断成熟吸引越来越多的投资者。
二、上海写字楼市场的投资状况
1、投资者的类型
上海写字楼市场投资者大体分为两类，一是个体散户投资者，二是投资体。投资体即是区别与散户的投资者，他们一般不是散户而是一个机构，投资机构又分为国内投资机构（一般为企业）和国际投资机构（一般为专业房地产投资基金机构），这类机构中既有我们所熟知的房地产投资基金，又有其他类型。据中原办公楼部的反馈，上海写字楼市场投资成分比例较大，远远过于住宅。在中原代理的写字楼物业中，投资和企业自用达到了4：6的比例，写字楼散户投资者大多并不是本地人，而是多来自江浙一带。
2、投资者资金来源及投资规模
目前进入上海写字楼市场的海外基金，大部分是来自欧美、澳大利亚、新加坡、日本等地房地产投资信托基金和投行类私募基金。海外资本通常以项目直接开发模式、项目收购模式和参股开发企业模式投资写字楼市场。上海写字楼市场正在成为外资抢滩的重点，2006年在上海的跨境投资就比2005年增长了一倍，达到了64亿人民币。2007年上半年，共有10个投资项目成功结案，其中住宅、办公楼位列海外投资者最受欢迎物业的前两名。由于看好上海甲级写字楼市场高租金回报及中国整体经济的发展，2007年上半年海外投资者持续收购办公楼项目。
3、投资者热衷的投资类型
由于普遍看好甲级写字楼市场，目前外资能够选择的可收购甲级物业项目越来越少。国内的投资体则来自各个行业，对于写字楼市场也在加大投资规模。个体投资者一般为股市盈利者，也有为逃避政策影响而以国内企业名义的个体投资者，如8月份一美籍华人以其国内公司的名义以5.3亿元总价将陆家嘴中融碧玉蓝天大厦的72套办公单位收入囊中。
4、投资区域
从地域分布看，上海写字楼已不再局限于淮海路、南京西路、虹桥开发区、人民广场、徐家汇和陆家嘴等地，一些正在规划升级中的城市副中心区和轨道交通便利的近郊地区正成为写字楼的扩张区，未来五年，北外滩地区、中山公园、杨浦区五角场、上海南站和松江新城有望逐渐发挥商务功能，成为上海新的中央商务区。在海外投资者心目中，上海已经逐渐成为与东京、悉尼和新加坡一样的房地产核心投资市场。投资者的身影也越来越多地出现在这些次中心区域，然而对于海外资金来说，中央商务区的甲级物业仍然是其首选。而个体投资者由于资金有限则更多地选择次中心区域发展成熟的乙级物业。
三、写字楼投资风险分析
1、写字楼投资风险类型
1）政策风险
政策风险，由于房地产业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。政府对土地出让、使用政策，对环境保护的政策，尤其对固定资产投资规模的宏观调控政策和税务政策，都给房地产投资者带来风险。在我国房地产市场很不完善、房地产制度尚不健全的情况下，政策风险尤其需要引起投资者的关注。政策风险一般包括经济体制改革风险、产业政策风险、法律风险。
2）经济风险
经济风险因素是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定性因素，他们会对房地产市场产生影响。经济风险一般包括市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险。对于写字楼市场的影响甚为严重。
3）技术风险
房地产技术风险是指由于科学技术进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。比如，技术进步可能对房地产商品的适用性形成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的翻修和改造。技术风险一般包括建筑材料改变和更新的风险、)建筑生产力短缺风险、建筑设计变动或计算失误风险、信息风险。对于投资者选择的物业类型也有一定的影响。
4）社会风险
社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。社会风险一般包括城市规划风险、公众干预风险、治安风险。
5）国际风险
国际风险对一个社会的所有经济活动都有很大的影响。它主要是指国际经济环境的变化导致地区性经济活动的影响。国际风险一般包括国际经营风险、国际投资环境风险、货币汇率变化风险。这对于境外投资者影响较为严重。
上述关于各种房地产市场所面临的风险程度的分析可以帮助投资者或房地产市场中经营者认识各种风险，并且认识到它们对不同房地产市场的影响程度是不一样的，从而可以采取相应的措施来减少因风险而可能带来的损失。
而作为写字楼投资者更要注意写字楼投资的三大风险。
首先，因为写字楼的投资数额较大，因此投资写字楼必须防范贬值风险。如果写字楼本身所处的地段由于一些市政或其他原因造成了贬值，写字楼本身必然会造成很大的影响；如果所投资写字楼在未来的几年里涌现出过多新楼盘，也从而对现有写字楼市场构成冲击。
其次，在按揭方面，纯写字楼项目，除在边缘地区的项目，或项目本身档次一般，其他大多单价都在1.5万元/平方米以上，而按揭贷款多六成以下，因此需要很高的首付能力和强有力的还款能力。在利率方面，写字楼要高于住宅近1%的利率。另外，还有购置物业的税费、出租所涉及的税费、房产税、首次出租的高折价、物业管理费用、自己的管理费用、装修、家具、房屋折旧费用等需要交纳的各种税费，约占投资额的20%左右。
再次，写字楼与住宅都具有投资功能，但它们有截然不同的属性。它们之间的核心差异在于，住宅是一种“生活资料”而写字楼是一种“生产资料”。当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，而不能像住宅一样，可以自己住。这样不但不会产生其他利润反而会消耗资金。
上海写字楼市场过度的投资行为，在物业由出售阶段转入出租阶段，所引发的危机将更加明显。甲级写字楼由于基本处于统一管理，所受影响不大，但对于乙级写字楼来说，由于小业主众多，不利于统一管理，从而造成租金水平的参差不齐，严重时，甚至导致不同物业、同一物业间的恶性竞争，对于上海写字楼市场的发展极其不利。
2、写字楼投资风险的具体度量
风险是结果与预期目标的偏离，所有上述风险发生造成的共同结果就是实际收益(率)与预期收益(率)或要求收益(率)发生偏差。对这种偏差的可能性程度以及偏离的大小进行度量，度量的结果也就是对风险的测度。在这里以收益率作为计算指标，采用方差法度量实际收益率与预期收益率发生偏离时所表现出来的风险。
在方差的计算中，既包含了实际收益率与期望收益率的正向偏离，也包含了二者的负向偏离。实际上投资者更关心实际收益率达不到期望收益率的情况，因此从房地产投资风险的本质一-投资过程中低于预期收益或者说“导致投资损失的可能性”这一涵义出发，采用半方差来计算实际收益率与期望收益率的偏离。
以上是对风险度量的绝对指标，由于风险和收益是紧密联系的，也可以用一个相对指标来度量。
J值越大，代表获得一单位收益所承担的风险越大，对项目方案的投资风险进行比较时，此指标比较方便。投资者可以参照此公式对具体项目的投资风险进行评估。
四、上海写字楼市场投资应该关注的问题
从长期投资方向考虑，写字楼的投资收益明显会高于住宅，但写字楼是宏观经济的晴雨表，受宏观经济影响较为明显，是房地产市场中抗经济风险最低的产品，上海写字楼市场的成熟和持续利好也使得投资者热衷于长期投资。但任何投资行为都伴随一定的风险，上海写字楼市场的投资风险依然存在，因此对于广大投资者来说了解风险的类型和掌握规避风险的策略无疑是至关重要的。在此总结各家之言，我们现将投资写字楼时需要关注的问题加以说明，希望能够帮助投资者做出正确的判断。
1、宏观经济环境
房地产之前需要充分考虑宏观经济因素，而写字楼由于受宏观经济的影响较为明显，因此更是不能例外，这就需要投资者时时刻刻关注相关政策及宏观经济走势，例如房地产政策、金融政策、国民经济状况以及产业结构状况等等。把握好政策和经济的趋向不仅能够为投资者指出正确的投资方向，而且可以为后期在激烈的写字楼市场竞争中取得一席之地提供有力保障。
2、自身经济实力
由于购买写字楼的总房款较高，因此一般情况下投资者需要贷款，而写字楼首付款要高于住宅，其次购买写字楼的贷款利率要高于住宅，再次写字楼的贷款年限与住宅相比要短。另外购买写字楼还需交纳房产税等各项税费，从总体上看投资写字楼的成本势必要高于住宅。并且写字楼的变现能力相对较差，因此在投资写字楼之前要充分考虑自身的经济实力，以免出现在后期还款压力过大的情况下急于变现而造成投资收益的损失。
3、项目地段
"第一是地段，第二是地段，第三还是地段"是投资房地产项目时需要遵循的法则，而作为写字楼也要遵循这条法则进行投资。投资者需要考虑项目是否处于商圈之内或者潜力比较大的商务区内。目前上海写字楼已成熟商圈主要有南京西路、淮海中路、人民广场、小陆家嘴、徐家汇、虹桥开发区等商圈，如果投资目的以销售为主，建议投资者应尽量选择发展中商圈，如果投资目的以租赁为主，建议投资者应以选择已成熟商圈为主。
4、项目品质
写字楼的品质包含许多方面的内容：立面形象及材质、大堂设计及布局、公共区域环境、周边交通状况、电梯数量及质量、车位数量及面积、绿化面积、空调系统、结构布局、采光通风、商务配套设施、物业管理水平等等，这些方面都需要投资者进行现场观察和实地感受。建议投资者选择品质较高的写字楼进行投资，因为品质越高的写字楼其后续价值有较强的延展性，进而后期带来的投资收益也就越大。
5、目标客群
投资者在投资写字楼之前要尽量锁定目标客户群，并充分了解目标客户群对于区位、面积以及配套设施等方面的需求，根据上述客户需求来考察所要投资的项目。而对于写字楼的 户型面积来讲，投资者应把眼光集中放到中、小企业身上，从目前上海写字楼市场需求状况看，中小户型面积的写字楼在市场中是比较抢手的，这样会使得投资见效相对较快，从而减轻投资者的还款压力。
6、投资时机
多数项目在开盘时会用较低的价格来吸引投资者的目光，但开盘并不是投资写字楼的最佳时机，一般应该选择项目整体销售率超过50%时投资，届时投资者应分析进驻公司的档次及投资者所占的比例，如果进驻公司档次较低，加之投资者比例过高，直接会影响到项目在正常使用时的整体形象。不仅如此，当宏观经济萧条时，投资者必定会竞相压价，在对客户进行的争夺战中同样会影响到自身收益。
投资写字楼需要防范贬值风险。写字楼贬值主要是由于宏观经济萧条、微观市场衰退、项目本身所处地段贬值、项目自身品质下降以及未来新盘过多涌现而对现有市场构成冲击所造成的。值得注意的是，如果投资者将购买的写字楼对外进行出租，由于承租的主体不同，因而写字楼的租赁期一般在一年以上，而住宅的租赁期则是在三个月至一年不等，如果找到合适的客户，写字楼租客的稳定性肯定要高于住宅，反之当写字楼租不出去的时候也只能闲置在那里，而不可能像住宅一样自己使用。
五、结论
随着上海经济的快速发展、城市建设的进一步完善以及境外和外地公司的强势进驻，投资写字楼是一种较好的投资选择，虽然也有一定的风险，比如未来12个月间，大约有94.5万平方米甲级写字楼新增供应量上市，乙级数量会更大。集中大量的供应对写字楼市场有一定的冲击，甲级租金增长会低于2000-2006年时期14%的年平均增长率，整体收益率会下降。但同时需求也是强劲的，机会大于风险，上海已逐渐成为与东京、纽约、新加坡一样的核心房地产投资市场，上海写字楼市场仍有较大的投资空间。未来12个月，甲级写字楼需求仍将保持强劲增长势头。很多境外公司越来越关注中国市场，并陆续进驻中国，因此将会增加人力投入以确保符合其中国业务的发展需求。这些公司近来忙着在供应紧张的市场中寻找合适的办公地点，国内的迅速成立和成长起来的中小型企业则构成乙级写字楼的主要客户。
但任何投资产品本身都具备收益和风险的双重性，特别是目前国家已经启动了新一轮的房地产调控政策，虽然主要还是针对住宅市场，但对写字楼市场也会产生一定的影响，这就需要投资者认清市场、认清形势，以此做出正确的判断来进行投资；同时也需要写字楼开发商在市场上打造出优质的产品来满足投资者的需求，这样会使得写字楼市场形成良性循环态势，进而也促进了上海写字楼市场的全面健康发展。